Не хотелось писать про короновирус, COVID19, карантин и всякое грустное, но обстоятельства вынуждают.

Дела нынче такие: огромное количество предпринимателей арендующих торговые, производственные площади и офисные помещения попали в сложную, экстраординарную ситуацию.

Бизнес офлайн вести невозможно, все сидят по домам в режиме самоизоляции, на карантине, а обязательства по договору аренды висят как дамоклов меч.

Что предпринять в данной ситуации?

Если аренда капает, а бизнес не работает, то ничего хорошего ожидать не стоит. Прежде всего, следует определиться с планами на ближайший месяц:

• Вариант первый: нет возможности платить совсем, тогда необходимо инициировать процедуру расторжения договора аренды.
• Вариант второй: есть надежда, что через месяц карантин закончится и есть возможность потерпеть, снизив издержки на арендную плату.

Поскольку так называемый «форс-мажор» может защитить вас лишь от санкций по договору, но не освободит от исполнения обязательств по уплате арендной платы, то следует воспользоваться другой правовой нормой, а именно статьей 451 ГК РФ, позволяющей пересмотреть условия договора или расторгнуть его при существенном изменении обстоятельств.

Применение данной нормы возможно при наличии одновременно четырех условий:

1. В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет (Пандемию вы очевидно не предвидели)
2. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота (Предотвратить распространение короновируса вам явно не под силу)
3. Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (Ясное дело, зная о невозможности использования арендованного помещения, вы не стали бы заключать такой договор)
4. Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (Редкий случай, но лучше еще раз перечитать свой договор)

Если вы решили пойти по пути прекращения договора, то вам потребуется составить уведомление о расторжении договора со ссылкой на статью 451 ГК РФ.

Если не хотите терять арендованное помещение, подготовьте дополнительное соглашение, которым размер арендной платы уменьшается на «срок пандемии» до приемлемого для вас уровня (например, в 2 раза), но позволяющего Арендодателю покрыть расходы на содержание арендуемого имущества.

Специальные правила для аренды в связи с эпидемией короновируса

01 апреля 2020 года президент подписал Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". В нем предусмотрен очень широкий круг изменений в законодательные акты, регулирующие самые разные сферы от здравоохранения до банкротства.

Кроме прочего данный закон затрагивает арендные отношения. Так, статьей 19 данного федерального закона закреплены следующие специальные нормы, защищающие Арендатора:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, указанные нормы применяются при одновременном соблюдении трех условий:

• введен режим повышенной готовности
• договор аренды заключен до даты введения указанного режима
• арендатор обратился с данной просьбой к арендодателю

Как известно, Президент РФ вводить режим повышенной готовности,чрезвычайной ситуации, чрезвычайное положении вводить не стал, делегировав данные полномочия главам субъектов. Поэтому данные правила применяются лишь к арендным правоотношениям на территории субъектов Российской Федерации, в которых введен режим повышенной готовности.

Так, например, в Москве режим повышенной готовности введен Указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. №12-УМ. Режим повышенной готовности (самоизоляции) введен в общей сложности в 85 регионах Российской Федерации.

Следовательно, по договорам аренды, заключенным на территории города Москвы до 05 апреля 2020 года, Арендодатели обязаны предоставить арендаторам отсрочку по уплате арендной платы за 2020 год.

Как уведомить о расторжении договора или внесении изменений в него?

Для правильного уведомления необходимо учитывать положения договора и статьи 165.1 ГК РФ. На практике уведомление можно осуществить несколькими способами:

• Заказное письмо, направленное почтой России
• Заказное электронное письмо
• Электронная почта
• Мессенджер (Whatsapp Telegram)
• Платежное поручение

Заказное письмо, направленное почтой России

Идеальный вариант, но трудно сказать, когда письмо будет доставлено, а главное получено с учетом карантина.

Желательно чтобы в договоре как минимум имелся адрес эл.почты, а в идеале оговорка о юридической силе электронной переписки для сторон. При необходимости представления в суд данную переписку лучше заверить у нотариуса.

Заказное электронное письмо

Представляет собой электронный сервис Почты России, позволяющий инициировать отправку заказного письма удаленно с компьютера.

Подключение к сервису абсолютно бесплатно и не является обязательным — граждане вправе выбирать, каким способом получать адресованные им документы. Если же адресат не имеет возможности получать письма в электронном виде, такие письма в установленном законодательством порядке распечатываются и доставляются обычным способом. Таким образом, Почта России гарантирует доставку писем, направленных с использованием сервиса, любым адресатам

Электронная почта

Желательно чтобы в договоре были указаны адреса электронной почты Арендатора и Арендодателя для ведения переписки, а сама переписка была признана сторонами юридически значимой. Подробнее об использовании электронной почты в качестве канала обмена документами по договору читайте в публикации Как убедить суд принять электронную переписку в качестве доказательства.

Сообщение в мессенджерах (Whatsapp Telegram)

Желательно чтобы в договоре было указание на такой канал обмена сообщениями и документами с перечислением номеров телефонов к которым привязаны, соответствующие мессенджеры. Если даже его нет, это не повод его не использовать, если получателя в дальнейшем можно идентифицировать по номеру телефона. Чтобы облечь данную переписку в форму бесспорного доказательства ее следует нотариально заверить whatsapp.

Платежное поручение

Если вы не можете связаться с Арендодателем никаким из выше описанных способов, то попробуйте выйти из ситуации следующим образом:

1. Подготовьте платежное поручение на имя Арендодателя на небольшую сумму, например на 10 рублей.

2. В назначении платежа, в зависимости от ситуации укажите реквизиты договора, а также намерение получить отсрочку по уплате аренды, расторгнуть или изменить договор, со ссылкой на интернет-страницу (онлайн-документ), где разместите подробную информацию, например:

• Оплата по договору аренды №__ от ___________за ________. Уведомляю о расторжении договора ст.451 ГК {{ССЫЛКА НА УВЕДОМЛЕНИЕ В GOOGLEDOCS}} пример уведомления https://docs.google.com/document/d/1Rwdz6lpKsc_g__...
• Оплата по договору аренды №__ от ___________ за ________. Уведомляю об изменении условий договора ст.451 ГК, ст.19 ФЗ №98-ФЗ {{ССЫЛКА НА УВЕДОМЛЕНИЕ В GOOGLEDOCS}} пример уведомления https://docs.google.com/document/d/1vp9YtxdZ4PSD9E...
• Оплата по договору аренды №__ от ___________ за ________. Прошу отсрочку по оплате аренды ст.19 ФЗ №98-ФЗ {{ССЫЛКА НА ОБРАЩЕНИЕ В GOOGLEDOCS}} пример обращения https://docs.google.com/document/d/1XQTi2w6zOkjE5s...

Такой способ позволит быть уверенным в быстром поступлении уведомления Арендодателю, поскольку система электронных банковских платежей продолжает стабильно работать, при этом нет проблем с идентификацией вас как отправителя уведомления.

Какая отсрочка по арендной плате предоставляется в 2020 году?

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона №98-ФЗ требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнение данной нормы было принято Постановление Правительства №439 тот 03.04.2020.

Стороны вправе самостоятельно договориться об условиях отсрочки, но Правительство установило рамки, которые нельзя нарушать. Безусловно при установлении данных норм Правительство сделало акцент на защите интересов Арендатора как слабой стороны этих правоотношений.

Требования к условиям носят императивный характер, но в начале постановления в качестве рекомендаций изложено следующее:

Арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы рекомендуется предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ в связи с новой короновирусной инфекцией.

Обязательные требования к отсрочке:

1. Отсрочка распространяется на аренду недвижимого имущества, не зависимо от формы собственности.
2. Отсрочка распространяется на Арендаторов, осуществляющих деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения короновирусной инфекции.
3. Период аренды, оплата за который подлежит отсрочке, определен с даты введения режима повышенной готовности в субъекте РФ по месту нахождения арендуемого недвижимого имущества до 01 октября 2020 года.
4. Оплата образовавшейся задолженности, производится в период с 01 января 2021 года по 01 января 2023
5. Оплата образовавшейся задолженности производится поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами в размере не более 50% от ежемесячной арендной платы по договору.
6. Размер арендной платы, подлежащей отсрочке:
   1. 100% арендной платы со дня введения режима повышенной готовности до дня окончания режима повышенной готовности на территории соответствующего субъекта РФ;
   2. 50% арендной платы со дня окончания режима повышенной готовности на территории соответствующего субъекта РФ до 01 октября 2020.
   3. стороны могут снизить размер арендной платы в отношении которой предоставляется отсрочка.
7. Отсрочка предоставляется без взимания платы за пользование денежными средствами, иных платежей и штрафных санкций (процентов, штрафов, неустойки, пени)
8. Отсрочка не распространяется на изменяемую часть арендной платы (или часть арендной платы, необходимой для покрытия расходов на коммунальные услуги и (или) расходов на содержание арендуемого имущества) за исключением тех, от уплаты которых Арендодатель освобожден в связи с введением режима повышенной готовности.
9. Стороны договора аренды могут установить иные условия отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, установленных Правительством.

@Daddy_Lawyer